Кваліфікуючи іпотечну угоду, ми повинні сказати, що угоди такого роду:
Іпотечна угода-сукупність угод, які спрямовані на укладення кредитного договору з надання іпотечного кредиту, придбання у власність позичальникам об'єкта нерухомості і передачу його в заставу, а також на укладення інших договорів, що забезпечують виконання по ним позичальником своїх зобов'язань. В принципі, цим можна і обмежитися у визначенні іпотечної угоди.
Правда, одночасно з цією, основною, угодою і завдяки їй виникають і інші цивільні права:
Учасники угоди. Незважаючи на те, що сторонами іпотечної угоди є покупець і продавець нерухомості, бере участь в її підготовці та здійсненні набагато більшу кількість суб'єктів. Перш за все, це, звичайно, банк, який є і первинним кредитором, і первинним заставодержателем.
Крім того, до учасників іпотечної угоди, безсумнівно, відносяться:
Розглянемо коротко, яка роль кожного з них.
Банк встановлює перелік страхових та оціночних компаній, з якими позичальник або його представники здійснюють взаємодію на етапі підготовки угоди. Він же встановлює власні вимоги до предмету застави і технології проведення угоди і перевіряє реальне дотримання цих вимог.
Страхова компанія-проводить андеррайтинг предмета застави і приймає рішення про готовність страхування ризиків, зазначених банком.
Оціночна компанія-оцінює ринкову вартість і, отже, ступінь поточної ліквідності предмета застави.
Ріелтор продавця (за наявності) - бере участь у зборі необхідних документів по об'єкту нерухомості.
Ріелтор покупця-позичальника (при наявності) - представляє інтереси позичальника при організації угоди, як правило, у всіх перерахованих інстанціях. Він комплектує пакети необхідних документів, передає їх за призначенням, відстежує дотримання термінів розгляду цих документів, організовує передачу коштів при резервуванні об'єкта (аванс або завдаток) і оформлення попереднього договору з умовами повернення цих коштів при відмові від угоди і т. п.
Іпотечний брокер-сполучна ланка між учасниками угоди. Його завдання, - як мінімум, інформаційний супровід іпотечної угоди, яке включає в себе:
Але якщо говорити дійсно про професійного брокера, то він не тільки донесе до клієнта і його ріелтора вимоги банку і страхової компанії, а й проконтролює дотримання цих вимог перед тим, як відповідні пакети документів будуть передаватися за призначенням. Зрозуміло, в цьому відношенні функції брокера тісно переплітаються з функціями ріелтора, обслуговуючого покупця-позичальника.
Як брокер і ріелтор розподіляють між собою функції з підготовки та проведення угоди, залежить від конкретної компанії, в якій вони працюють (якщо це одна і та ж компанія), від усталених там технологій, від конкретних особистостей того й іншого, від побажань і переваг конкретного клієнта і т.д. і т. п. але в будь-якому випадку вкрай бажано, щоб брокер був в курсі того, що відбувається в зв'язку з підготовкою і реалізацією угоди.
- обов'язково вчиняються в письмовій формі: простій або нотаріальній (нотаріальна форма раніше була обов'язково за законом, а тепер здійснюється тільки за наполяганням хоча б однієї зі сторін);
- як і всі угоди з нерухомістю, підлягають обов'язковій державній реєстрації;
- мають, як мінімум, дві сторони, що підписують договір купівлі продажу.
Правда, одночасно з цією, основною, угодою і завдяки їй виникають і інші цивільні права:
- права вимоги у кредитора за кредитним договором з позичальником;
- права заставодержателя по відношенню до заставодавця, що випливають з Договору про іпотеку і (або) заставної (іпотека в силу договору);
- права страхувальника (тобто позичальника) і вигодонабувача (тобто кредитора) за комплексним договором страхування і (або) страховим полісом;
- права одержувача брокерської та ріелторської послуги, що випливають з відповідних договорів.
Учасники угоди. Незважаючи на те, що сторонами іпотечної угоди є покупець і продавець нерухомості, бере участь в її підготовці та здійсненні набагато більшу кількість суб'єктів. Перш за все, це, звичайно, банк, який є і первинним кредитором, і первинним заставодержателем.
Крім того, до учасників іпотечної угоди, безсумнівно, відносяться:
- Страхова компанія
- Оціночна компанія
- Ріелтор продавця
- Ріелтор позичальника
- Іпотечний брокер
Розглянемо коротко, яка роль кожного з них.
Банк встановлює перелік страхових та оціночних компаній, з якими позичальник або його представники здійснюють взаємодію на етапі підготовки угоди. Він же встановлює власні вимоги до предмету застави і технології проведення угоди і перевіряє реальне дотримання цих вимог.
Страхова компанія-проводить андеррайтинг предмета застави і приймає рішення про готовність страхування ризиків, зазначених банком.
Оціночна компанія-оцінює ринкову вартість і, отже, ступінь поточної ліквідності предмета застави.
Ріелтор продавця (за наявності) - бере участь у зборі необхідних документів по об'єкту нерухомості.
Ріелтор покупця-позичальника (при наявності) - представляє інтереси позичальника при організації угоди, як правило, у всіх перерахованих інстанціях. Він комплектує пакети необхідних документів, передає їх за призначенням, відстежує дотримання термінів розгляду цих документів, організовує передачу коштів при резервуванні об'єкта (аванс або завдаток) і оформлення попереднього договору з умовами повернення цих коштів при відмові від угоди і т. п.
Іпотечний брокер-сполучна ланка між учасниками угоди. Його завдання, - як мінімум, інформаційний супровід іпотечної угоди, яке включає в себе:
- роз'яснення клієнту і обслуговуючому його ріелтору вимог банку і страхової компанії до предмету застави, а також вимог банку до технології проведення угоди.
- роз'яснення клієнту витрат, майбутніх на угоді.
Але якщо говорити дійсно про професійного брокера, то він не тільки донесе до клієнта і його ріелтора вимоги банку і страхової компанії, а й проконтролює дотримання цих вимог перед тим, як відповідні пакети документів будуть передаватися за призначенням. Зрозуміло, в цьому відношенні функції брокера тісно переплітаються з функціями ріелтора, обслуговуючого покупця-позичальника.
Як брокер і ріелтор розподіляють між собою функції з підготовки та проведення угоди, залежить від конкретної компанії, в якій вони працюють (якщо це одна і та ж компанія), від усталених там технологій, від конкретних особистостей того й іншого, від побажань і переваг конкретного клієнта і т.д. і т. п. але в будь-якому випадку вкрай бажано, щоб брокер був в курсі того, що відбувається в зв'язку з підготовкою і реалізацією угоди.